Dobrovoľnú dražbu upravuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Navrhnúť ju môže vlastník, záložný veriteľ alebo iná zákonom oprávnená osoba. Označenie „dobrovoľná“ preto neznamená, že ju vždy navrhuje vlastník nehnuteľnosti (ustanovenie § 7 ods. 1).
DOBROVOĽNÁ A EXEKUČNÁ DRAŽBA MAJÚ ODLIŠNÉ PRAVIDLÁ
Pri exekučnej dražbe nehnuteľnosti sa postupuje podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok. Udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom ( ustanovenie § 148 ods. 1). Vydražiteľ sa stáva vlastníkom ku dňu príklepu, ak zaplatil najvyššie podanie a súd príklep schválil ( ustanovenie § 150 ods. 2). Tento postup nemožno zamieňať s dobrovoľnou dražbou.
ČO SA ZMENILO A ČO PLATÍ V ROKU 2026?
Posledná priama novela zákona o dobrovoľných dražbách uvedená v jeho oficiálnej histórii je účinná od 1. júla 2023. Zákon č. 211/2023 Z. z. doplnil ustanovenie § 10 ods. 1: pri zložení peňažnej čiastky v hotovosti sa musí rešpektovať zákon o obmedzení platieb v hotovosti. Nejde teda o novelu z roku 2026.
Od 1. januára 2026 však platí zmenený zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti. Podľa ustanovenia § 4 ods. 1 sa všeobecne zakazuje hotovostná platba prevyšujúca 5 000 eur. Medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi je hranica 15 000 eur (ustanovenie § 4 ods. 2).
Rozdelenie platby limit neobchádza: pri platbách z jedného právneho vzťahu sa ich hodnoty sčítavajú (ustanovenie § 6 ods. 2). Zákon zároveň ustanovuje výnimky (ustanovenie § 8), napríklad v súvislosti s úschovou peňazí či pri exekúcii. Pri konkrétnej dražobnej platbe preto treba posúdiť aj spôsob jej uskutočnenia a prípadnú zákonnú výnimku.
AKO PREBIEHA DOBROVOĽNÁ DRAŽBA NEHNUTEĽNOSTI?
1. Príprava dražby. Základom je spravidla písomná zmluva navrhovateľa s dražobníkom zákon pozná výnimky (ustanovenie § 16 ods. 1).
Ak ide o výkon záložného práva, treba dodržať aj Občiansky zákonník. Podľa § 151m ods. 1 možno záloh spravidla predať až po uplynutí 30 dní od oznámenia začatia výkonu záložného práva záložcovi a prípadne odlišnému dlžníkovi. Ustanovenie upravuje aj počítanie lehoty pri registrácii; § 151m ods. 2 umožňuje následnú dohodu o skoršom predaji. Pri viacerých záložných právach treba zohľadniť aj ustanovenie § 151ma ods. 1 a 2.
2. Ocenenie. Nehnuteľnosť sa oceňuje znaleckým posudkom, ktorý pri dražbe nesmie byť starší ako šesť mesiacov (ustanovenie § 12 ods. 1).
3. Oznámenie dražby. Pri nehnuteľnosti sa oznámenie uverejňuje v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby a zasiela sa na zverejnenie v Obchodnom vestníku ( ustanovenie § 17 ods. 3). Zasiela sa aj zákonom určeným osobám ( ustanovenie § 17 ods. 5). Ak dražbu navrhuje záložný veriteľ, vlastníkovi sa znalecký posudok zasiela najneskôr 30 dní pred dražbou ( ustanovenie § 12 ods. 4).
4. Účasť a prihadzovanie. Účastník preukazuje totožnosť, predkladá požadované doklady a čestné vyhlásenie (ustanovenie § 20 ods. 2). Po zákonných výzvach licitátor udelí príklep najvyššiemu podaniu; osobitne sa uplatňuje predkupné právo ( ustanovenie § 20 ods. 7 až 9).
5. Zaplatenie a vlastníctvo. Cenu nad 6 640 eur treba zaplatiť do 15 dní od skončenia dražby, ak sa vydražiteľ s navrhovateľom nedohodli inak (ustanovenie § 26 ods. 5). Pri včasnej úhrade vlastníctvo prechádza príklepom, s výnimkou týkajúcou sa povinného zápisu do registra partnerov verejného sektora ( ustanovenie § 27 ods. 1).
AKÚ OCHRANU MÁ VLASTNÍK?
Pri výkone záložného práva nemožno dražiť nehnuteľnosť, ak zabezpečená pohľadávka bez príslušenstva ku dňu oznámenia začatia výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur (ustanovenie § 3 ods. 6).
Vlastník môže do desiatich pracovných dní od doručenia posudku podľa ustanovenia § 12 ods. 4 namietať ocenenie a žiadať posudok od iného znalca. Dražobník musí odpovedať najneskôr päť pracovných dní pred dražbou; nový posudok zabezpečí bezodkladne do 30 dní od doručenia žiadosti (ustanovenie § 12 ods. 5). Použije sa posudok s vyššou všeobecnou hodnotou (ustanovenie § 12 ods. 6).
Pri prvej dražbe v rámci výkonu záložného práva nesmie byť najnižšie podanie pod 90 % znaleckej hodnoty bytu alebo domu, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt; v ostatných prípadoch prvej dražby pod 80 % ( ustanovenie § 16 ods. 6). Tieto ochranné pravidlá zaviedla novela č. 106/2014 Z. z.; nejde o novinky roku 2026.
Ak dlžník alebo vlastník pred dražbou zloží dražobníkovi pohľadávku s príslušenstvom a nákladmi v rozsahu, ktorý musí znášať, dražobník musí od dražby upustiť ( ustanovenie § 19 ods. 1 písm. k).
ZANIKNÚ VYDRAŽENÍM VŠETKY ZÁLOŽNÉ PRÁVA?
Takýto záver nemožno prijať automaticky. Pri výkone záložného práva prednostným záložným veriteľom sa záloh prevádza bez záložných práv ostatných záložných veriteľov ( ustanovenie § 151ma ods. 3 Občianskeho zákonníka). Ak výkon uskutočňuje veriteľ bez tohto postavenia, skoršie záložné práva zaťažujú záloh aj po predaji ( ustanovenie § 151ma ods. 6). Rozhodujúce je preto poradie a postavenie záložného veriteľa vykonávajúceho záložné právo.
OBHLIADKA NEHNUTEĽNOSTI MUSÍ MAŤ ASPOŇ DVA TERMÍNY
Pri dražbe nehnuteľnosti musí byť účastníkom umožnená obhliadka najmenej v dvoch termínoch uvedených v oznámení o dražbe. Termíny nesmú pripadnúť na rovnaký deň (ustanovenie § 13 ods. 2).
DRAŽOBNÁ ZÁBEZPEKA MÁ ZÁKONNÝ STROP
Zábezpeka nesmie presiahnuť 30 % najnižšieho podania ani sumu 49 790,88 eura (ustanovenie § 14 ods. 3). Účastníkovi, ktorý predmet nevydražil, sa vracia bez zbytočného odkladu po skončení dražby (ustanovenie § 15 ods. 1).
ODOVZDANIE NEHNUTEĽNOSTI SA DOKUMENTUJE
Predchádzajúci vlastník musí nehnuteľnosť odovzdať bez zbytočných prieťahov po predložení osvedčeného odpisu notárskej zápisnice a preukázaní totožnosti vydražiteľa, podľa podmienok oznámenia o dražbe. Dražobník na mieste spíše zápisnicu o odovzdaní (ustanovenie § 29 ods. 2).
NEPLATNOSŤ DRAŽBY MOŽNO UPLATNIŤ NA SÚDE
Pri spochybnení platnosti záložnej zmluvy alebo porušení zákona môže osoba tvrdiaca zásah do svojich práv žiadať súd o určenie neplatnosti dražby. Právo spravidla zaniká po troch mesiacoch od príklepu. Výnimka vyžaduje súčasne súvislosť dôvodov neplatnosti s trestným činom a dražbu domu alebo bytu, kde mal predchádzajúci vlastník v čase príklepu hlásený trvalý pobyt (ustanovenie § 21 ods. 2).
Právne zdroje
Článok vychádza z nasledujúcich právnych predpisov zverejnených na oficiálnom portáli Slov-Lex:
- Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách – príprava a priebeh dražby, ocenenie, dražobná zábezpeka, nadobudnutie vlastníctva a ochrana dotknutých osôb. Slov-Lex
- Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník – najmä ustanovenia § 151m a § 151ma o výkone záložného práva. Slov-Lex
- Zákon č. 233/1995 Z. z. Exekučný poriadok – pravidlá exekučnej dražby nehnuteľnosti. Slov-Lex
- Zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti – limity hotovostných platieb a zákonné výnimky. Slov-Lex
Súvisiace novely: zákon č. 211/2023 Z. z. a zákon č. 106/2014 Z. z..